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摘要：
黃山商場是中國經(jīng)濟(jì)騰飛期間產(chǎn)生的一代雄心壯志的商業(yè)建筑，曾是北京城三大商場之一。但在2021年，黃山商場拆除的消息引起了廣泛關(guān)注。背后的巨頭之爭引起了公眾熱議。本文從政策、資本、品牌、地產(chǎn)、城市規(guī)劃等方面對黃山商場拆除背后的故事做專業(yè)深入的闡述。
一、政策影響
政策多方牽扯，是黃山商場拆除的重要原因之一。2017年起，北京市啟動了“城市副中心”規(guī)劃，明確了未來幾年的城鎮(zhèn)建設(shè)和用地利用。黃山商場位于該規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，已經(jīng)無法再得到續(xù)租資格。政策驅(qū)動下，黃山商場的面臨解體。
此外，政策的轉(zhuǎn)型和發(fā)展也對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)影響巨大。隨著中國消費升級和市場需求變化，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也在不斷調(diào)整和發(fā)展，而黃山商場作為老舊商場，已經(jīng)不能滿足市場需求，自然會被市場所淘汰。
最后，環(huán)保也是政策對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的重要考量因素，黃山商場建設(shè)于上世紀(jì)90年代，已經(jīng)無法滿足城市建設(shè)的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。除建筑本身對環(huán)保造成的影響，黃山商場運營時期面臨的交通、噪音等環(huán)保問題也受到了政策的約束。
二、資本角逐
資本是黃山商場拆除的另一個重要因素。自從保利房地產(chǎn)在2014年以33.9億元的價格拿下了黃山商場的50%股權(quán)，其后實控人潘劍英一直試圖通過股權(quán)交易占據(jù)絕對控制權(quán)，但未能如愿。直到2021年，地產(chǎn)大佬俞渝和保利股份攤牌，俞渝以21億元價格收購黃山商場余下50%的股份，全面掌控了黃山商場。交易完成后，黃山商場被曝計劃拆除，轉(zhuǎn)變?yōu)槲幕故局行模嵊鍎t計劃通過創(chuàng)意場景營銷，讓百年商場煥然新生。
然而，俞渝的收購行動也遭到了部分股東的質(zhì)疑和反對，包括保利房地產(chǎn)實際控制人王文金和恒大地產(chǎn)等。他們認(rèn)為，黃山商場占地面積和地理位置是寶貴的資產(chǎn)，應(yīng)該重新進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃和經(jīng)營，而非直接拆除。
此時資本之爭尚未結(jié)束，但黃山商場的未來無疑將受到資本的影響。
三、品牌價值
黃山商場作為百年商業(yè)品牌，其價值不容小覷。黃山商場建于上世紀(jì)90年代，曾被譽(yù)為北京市最早的“百貨商城”，是中國商業(yè)史上的一段重要歷程。
然而，黃山商場近年來未能跟隨時代步伐。新興的商業(yè)形態(tài)已經(jīng)開始出現(xiàn)，并且新的品牌競爭使得黃山商場的品牌價值逐漸下降。除此之外，黃山商場陷入負(fù)面新聞中，如“車輪漢子”事件、工會工作組巨額花費等，也大大損害了其形象。
對于購物中心來說，品牌意識是極其重要的。在沒有更多策略的情況下，只有重新定義品牌，加強(qiáng)與時俱進(jìn)的商業(yè)策略，才能贏得更多市場份額。
四、城市規(guī)劃
黃山商場所在的區(qū)域是北京未來城市建設(shè)和發(fā)展的重點區(qū)域之一，未來城市規(guī)劃將對黃山商場的未來進(jìn)行決定性影響。比如，該區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)成為北京城市副中心體育配套中心，將引進(jìn)一系列大型文化活動和賽事，將黃山商場改造為文化展示中心，也可以推動城市文化的發(fā)展，同時能夠更好地適應(yīng)市場和城市規(guī)劃動態(tài)發(fā)展。
而城市規(guī)劃也會受到市場需求和政策影響，如城市副中心的建設(shè)會吸引更多的人流和商業(yè)需求，但是政策會對商業(yè)地產(chǎn)的清理和整治。最終的規(guī)劃將視市場需求和政策法規(guī)而定，銷售、租賃、使用期等都與規(guī)劃緊密相關(guān)。
五、地產(chǎn)發(fā)展
作為一種重要的地產(chǎn)模式，大型商業(yè)綜合體曾經(jīng)是中國商業(yè)地產(chǎn)的主流模式。年輕消費群體對消費場景的要求不斷提高，使消費中心不斷“從進(jìn)門轉(zhuǎn)變?yōu)檫M(jìn)社區(qū)”，也使得商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了變革。近年來，新的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)也在快速崛起，許多商業(yè)綜合體正在嘗試更新、升級、改造。
黃山商場可以被定義為“老商場”，無法滿足消費者新的消費需求和模式。這也是黃山商場下馬重建的主要原因。星巴克、迪士尼等品牌都在中國市場取得了很大的成功，但是作為“老商場”的黃山商場已經(jīng)失去了市場的優(yōu)勢。
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結(jié)論：
黃山商場作為百年建筑，與中國商業(yè)史上有著不可磨滅的地位。但是，商業(yè)地產(chǎn)所適應(yīng)的市場和環(huán)境在不斷變化，早期的商業(yè)模式難以適應(yīng)新的市場需求。在政策、資本、品牌、城市規(guī)劃的影響下，黃山商場的拆除已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，但是作為老牌商場，黃山商場的價值也值得后人銘記。
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