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摘要：
黃山商場是中國經濟騰飛期間產生的一代雄心壯志的商業建筑，曾是北京城三大商場之一。但在2021年，黃山商場拆除的消息引起了廣泛關注。背后的巨頭之爭引起了公眾熱議。本文從政策、資本、品牌、地產、城市規劃等方面對黃山商場拆除背后的故事做專業深入的闡述。
一、政策影響
政策多方牽扯，是黃山商場拆除的重要原因之一。2017年起，北京市啟動了“城市副中心”規劃，明確了未來幾年的城鎮建設和用地利用。黃山商場位于該規劃區域內，已經無法再得到續租資格。政策驅動下，黃山商場的面臨解體。
此外，政策的轉型和發展也對商業地產行業影響巨大。隨著中國消費升級和市場需求變化，商業地產行業也在不斷調整和發展，而黃山商場作為老舊商場，已經不能滿足市場需求，自然會被市場所淘汰。
最后，環保也是政策對商業地產行業的重要考量因素，黃山商場建設于上世紀90年代，已經無法滿足城市建設的環保標準。除建筑本身對環保造成的影響，黃山商場運營時期面臨的交通、噪音等環保問題也受到了政策的約束。
二、資本角逐
資本是黃山商場拆除的另一個重要因素。自從保利房地產在2014年以33.9億元的價格拿下了黃山商場的50%股權，其后實控人潘劍英一直試圖通過股權交易占據絕對控制權，但未能如愿。直到2021年，地產大佬俞渝和保利股份攤牌，俞渝以21億元價格收購黃山商場余下50%的股份，全面掌控了黃山商場。交易完成后，黃山商場被曝計劃拆除，轉變為文化展示中心，俞渝則計劃通過創意場景營銷，讓百年商場煥然新生。
然而，俞渝的收購行動也遭到了部分股東的質疑和反對，包括保利房地產實際控制人王文金和恒大地產等。他們認為，黃山商場占地面積和地理位置是寶貴的資產，應該重新進行商業規劃和經營，而非直接拆除。
此時資本之爭尚未結束，但黃山商場的未來無疑將受到資本的影響。
三、品牌價值
黃山商場作為百年商業品牌，其價值不容小覷。黃山商場建于上世紀90年代，曾被譽為北京市最早的“百貨商城”，是中國商業史上的一段重要歷程。
然而，黃山商場近年來未能跟隨時代步伐。新興的商業形態已經開始出現，并且新的品牌競爭使得黃山商場的品牌價值逐漸下降。除此之外，黃山商場陷入負面新聞中，如“車輪漢子”事件、工會工作組巨額花費等，也大大損害了其形象。
對于購物中心來說，品牌意識是極其重要的。在沒有更多策略的情況下，只有重新定義品牌，加強與時俱進的商業策略，才能贏得更多市場份額。
四、城市規劃
黃山商場所在的區域是北京未來城市建設和發展的重點區域之一，未來城市規劃將對黃山商場的未來進行決定性影響。比如，該區域將建設成為北京城市副中心體育配套中心，將引進一系列大型文化活動和賽事，將黃山商場改造為文化展示中心，也可以推動城市文化的發展，同時能夠更好地適應市場和城市規劃動態發展。
而城市規劃也會受到市場需求和政策影響，如城市副中心的建設會吸引更多的人流和商業需求，但是政策會對商業地產的清理和整治。最終的規劃將視市場需求和政策法規而定，銷售、租賃、使用期等都與規劃緊密相關。
五、地產發展
作為一種重要的地產模式，大型商業綜合體曾經是中國商業地產的主流模式。年輕消費群體對消費場景的要求不斷提高，使消費中心不斷“從進門轉變為進社區”，也使得商業地產業發生了變革。近年來，新的商業地產業態也在快速崛起，許多商業綜合體正在嘗試更新、升級、改造。
黃山商場可以被定義為“老商場”，無法滿足消費者新的消費需求和模式。這也是黃山商場下馬重建的主要原因。星巴克、迪士尼等品牌都在中國市場取得了很大的成功，但是作為“老商場”的黃山商場已經失去了市場的優勢。
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結論：
黃山商場作為百年建筑，與中國商業史上有著不可磨滅的地位。但是，商業地產所適應的市場和環境在不斷變化，早期的商業模式難以適應新的市場需求。在政策、資本、品牌、城市規劃的影響下，黃山商場的拆除已經成為不可逆轉的趨勢，但是作為老牌商場，黃山商場的價值也值得后人銘記。
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